Bauleitplanung

Bauleitplanung in Esslingen

Wissenswertes zum Thema Bauleitplanung

Die Bauleitplanung - zu ihr gehören der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan - hat die Aufgabe, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Sie soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Sie regelt also die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde. Im Rahmen der kommunalen Planungshoheit ist die Bauleitplanung eine weisungsfreie Pflichtaufgabe jeder Gemeinde, d. h. die Gemeinden haben die Bauleitpläne in eigener Verantwortung aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

Unterschieden wird zwischen zwei Arten von Bauleitplänen:

Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan)


Der Flächennutzungsplan stellt für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen für einen Planungszeitraum von 10 bis 15 Jahren dar. Er ist insofern das Steuerungsinstrument für die nachfolgenden Planungen. Der Flächennutzungsplan macht keine Aussagen zur Bebaubarkeit einzelner Grundstücke. Der Flächennutzungsplan erzielt keine unmittelbare Rechtswirkung gegenüber den Bürgern und schafft daher kein unmittelbares Baurecht. Er ist verwaltungsinterne Vorgabe für nachfolgende Bebauungspläne sowie für Planungen anderer Planungsträger und Fachbehörden. Darüber hinaus ist er mittelbare Vorgabe zur Steuerung des Baugeschehens im Außenbereich.

Der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan)


Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln und regelt für einen abgegrenzten Geltungsbereich mittels rechtsverbindlicher Festsetzungen die städtebauliche Entwicklung und Ordnung.

Er setzt für seinen Geltungsbereich fest, wie einzelne Grundstücke zu nutzen und zu bebauen sind. In der Regel wird erst auf der Grundlage eines Bebauungsplans die Erschließung von Grundstücken durchgeführt. Im Allgemeinen ist er auch Voraussetzung für die Genehmigung von Bauanträgen. Der Bebauungsplan wird vom Gemeinderat als Satzung beschlossen und stellt dann rechtsverbindliches Ortsrecht dar.

Der Bebauungsplan wirkt sich daher für die Bürger und für die Gemeinde wie ein Gesetz aus. Anders als beim Gesetzgebungsverfahren kann bei der Aufstellung von Bebauungsplänen der Bürger seine Interessen und Belange unmittelbar einbringen. Zu diesem Zweck schreibt das Baugesetzbuch das Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen detailliert vor. Letztlich entscheidet der Gemeinderat im Rahmen der gesetzlich geforderten sachgerechten Abwägung der öffentlichen und privaten Belange über den abschließenden Inhalt des Bebauungsplanes.

Das Gewann Spitalwald in Rüdern bei der Überfliegung im Jahr 2000

Der Bebauungsplan des Neubaugebiets „Spitalwald“ in Kraft getreten am 05.08.2004

Das erschlossene Neubaugebiet „Spitalwald“ mit fortgeschrittener Bebauung (Überfliegung im Jahr 2008)

Die Inhalte des Bebauungsplans

Der Bebauungsplan betrifft immer nur einen bestimmten Teilbereich der Gemeinde, manchmal nur einzelne Grundstücke, und enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Zu den wesentlichen Inhalten eines Bebauungsplanes gehören Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, über die Bauweise, die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen, über die grünordnerischen Belangen sowie die Verkehrsflächen. Ein Bebauungsplan besteht aus zeichnerischen Festsetzungen mit der Planzeichenerklärung, textlichen Festsetzungen, in der Regel auch örtlichen Bauvorschriften und einer Begründung.

Der Bebauungsplan ist eine kommunale Satzung und besitzt den Charakter eines Gemeindegesetzes, das von allen am Bau Beteiligten zu beachten ist.


Die Art der baulichen Nutzung

Die Art der baulichen Nutzung sagt aus, welcher Gebietscharakter vorgesehen ist. Je nachdem, ob es sich z. B. um ein Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet handelt, sind nach der Baunutzungsverordnung nur bestimmte Nutzungen zulässig. „Flächen für den Gemeinbedarf“, d. h. Schulen, Verwaltungsgebäude u. Ä. sind durch Symbole oder Text näher bestimmt. Durch textliche Festsetzungen können zulässige Nutzungen ausgeschlossen werden, ausnahmsweise zulässige Nutzungen können aber auch allgemein zulässig werden. Die Zweckbestimmung des festgesetzten Baugebietstyps muss jedoch gewahrt bleiben.

Zeichnerische Festsetzungen im Bebauungsplan

Das Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung ist in der Regel festgelegt durch die Zahl der zulässigen Vollgeschosse und durch zwei Verhältniszahlen:

Die GrundfIächenzahl gibt an, wie groß die Gebäudegrundfläche im Verhältnis zum Baugrundstück sein darf.

Die GeschossflächenzahI gibt die zulässige Gesamtfläche aller Geschosse im Verhältnis zum Baugrundstück an.

In Baugebieten, bei denen eine Einteilung nach der Zahl der Geschosse nicht sinnvoll ist, kann eine Baumassenzahl festgesetzt werden. Diese definiert, wie viel Kubikmeter umbauter Raum pro qm Baugrundstück gebaut werden dürfen.

Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse kann als Höchstmaß oder als zwingend einzuhalten festgesetzt werden. Was ein Vollgeschoss ist, bestimmt sich nach landesrechtlichen Vorschriften. Die Höhe baulicher Anlagen kann durch den Bebauungsplan begrenzt werden.

Die Bauweise
Die Bauweise kann u. a. als offene Bauweise mit Einzelhäusern, Doppelhäusern oder Hausgruppen (mit seitlichem Grenzabstand) oder geschlossene Bauweise (ohne seitlichen Grenzabstand) festgesetzt werden.

Die überbaubare Grundstücksfläche
In welchem Grundstücksbereich gebaut werden kann, d. h. welche Flächen überbaubar sind, wird durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzt. Die Baugrenze (blau) umfasst die gesamte überbaubare Fläche. Man kann an beliebiger Stelle innerhalb der Baugrenzen bauen, darf sie jedoch nicht überschreiten. Die Baulinie (rot) besagt, dass auf dieser Linie gebaut werden muss. Sie wird nur aus zwingenden gestalterischen Gründen festgesetzt. Nebenanlagen, Garagen, Carports und Stellplätze können auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden, sofern im Bebauungsplan nichts anderes durch textliche Festsetzung geregelt ist.

Die grünordnerischen Belange und die Festsetzung von Grünflächen
Grünordnerische Belange können z. B. durch textlich festgesetzte Pflanzgebote und Aussagen zur Gestaltung der privaten Grünflächen im Bebauungsplan geregelt sein. Die Pflanzgebote treffen Aussagen, wie, in welchem Umfang und eventuell auch wann diese Anpflanzungen zu realisieren sind. Solche Flächen stehen für Bebauungen jedweder Art (z. B. Schuppen und Spielgeräte) nicht zur Verfügung.

Die Festsetzung von Verkehrsflächen
Verkehrsflächen sind beispielsweise Straßen, Gehwege, verkehrsberuhigte Bereiche, Fußgängerbereiche und Plätze.


Die Örtlichen Bauvorschriften (ÖBV)
Zur Umsetzung gestalterischer Ziele wird üblicherweise zusammen mit dem Bebauungsplan auch eine Satzung über die örtlichen Bauvorschriften erlassen. Diese beinhaltet insbesondere Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen, an Werbeanlagen und an Einfriedigungen sowie an die Gestaltung und Nutzung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke. Insbesondere bei der Ausweisung von Neubaugebieten oder in der Altstadt werden regelmäßig örtliche Bauvorschriften als Bestandteil des Bebauungsplanes erlassen.
Beispiele für örtliche Bauvorschriften sind die Farbgebung von Dächern sowie die Dachneigung und die Größe von Dachaufbauten.


Info

Kontakt

Stadtplanungsamt
Stadtplanungsamt
Ritterstraße 17
73728 Esslingen am Neckar
Telefon (07 11) 35 12-31 10
Fax (07 11) 35 12-55 32 84

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