Ausgleichsbetrag

Informationen zur Ausgleichsbetragserhebung für Eigentümer

Ihr Grundstück liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Pliensauvorstadt“, das im umfassenden Verfahren durchgeführt wird.  

Unter dem Titel „Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf – Die Soziale Stadt“ lief 1999 ein Bund-Länder-Programm an, das zur sozialen Stabilisierung von städtischen Gebieten führen sollte, die einer besonderen Entwicklung und Förderung bedürfen. Das Bund-Länder-Programm hilft Stadtteilen, in denen städtebauliche und soziostrukturelle Probleme zusammen treffen.2001 wurde die Stadt Esslingen am Neckar mit dem Stadtteil Pliensauvorstadt in die Förderung aufgenommen. Die festgesetzten Maßnahmen, denen ein Integriertes Handlungskonzept (Beschluss Gemeinderat als Gesamtkonzept) zugrunde lag, bezogen sich auf folgende Bereiche:Soziale, bildungs- und freizeitbezogene Infrastruktur, Lokale Wirtschaft, Arbeit und Beschäftigung, Wohnen und Wohnumfeld, Stadtteilzentrum, Bürgermitwirkung und Stadtteilleben.Viele gesetzte Ziele konnten erreicht werden und viele Projekte unter Beteiligung der Bewohnerschaft und Nutzer umgesetzt werden. Die Verbesserung der Lebensqualität im Sanierungsgebiet durch Beseitigung baulicher Missstände und funktionaler Schwächen wurde durch eine Vielzahl aufeinander abgestimmter Einzelmaßnahmen(z.B.: Umgestaltungen im öffentlichen Raum, Schaffung und Ausbau von Infrastruktureinrichtungen, abgängige oder funktionslose Gebäude neuen Nutzungen zugeführt und auch Eigentümer bei der Modernisierung und Instandsetzung ihrer Häuser durch steuerliche Abschreibungen unterstützt) erfolgreich durchgeführt.

Luftbild des neuen Stadtteilzentrums „Neue Mitte Pliensauvorstadt“ mit öffentlicher Platzgestaltung (Stadtteilplatz)

Warum ist ein Ausgleichsbetrag zu zahlen, wer muss ihn bezahlen?

Die umfangreichen Sanierungsmaßnahmen wurden von der Stadt Esslingen am Neckar, vom Land Baden-Württemberg und vom Bund, also von der öffentlichen Hand finanziert. Deshalb hat der Gesetzgeber im Baugesetzbuch zwingend vorgesehen, dass Grundstückseigentümer in einem Sanierungsgebiet als Ausgleich für die eingesetzten öffentlichen Mittel an den entstandenen Kosten der Sanierung zu beteiligen sind, nämlich für den Wertzuwachs, den ihr Grundstück durch den Einsatz der öffentlichen Mittel erfährt. Nach Abschluss einer Sanierung muss daher der so genannte Ausgleichsbetrag erhoben werden (§154 Baugesetzbuch).

Mit der Ausgleichsbetragserhebung ist die Stadt Esslingen am Neckar verpflichtet, zumindest einen Teil der Kosten der Sanierungsmaßnahmen zu decken. Tatsächlich gelangen nämlich die Grundstückseigentümer in den Genuss eines wesentlichen Nebeneffektes der städtebaulichen Sanierung:

Dadurch, dass die Wohn- und Arbeitsqualität im sanierten Gebiet verbessert wird, die Attraktivität gesteigert wird, erhöhen sich in der Regel die Grundstückswerte.

Der Ausgleichsbetrag, der diese Erhöhung des Grundstückswertes abschöpft, wird zur Mitfinanzierung der Maßnahmen im Sanierungsgebiet genutzt. Der Gesetzgeber will, dass diese sanierungsbedingten Vorteile von den begünstigten Grundstückseigentümern der Allgemeinheit zurückgegeben werden. Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen, die ohne Beteiligung des Eigentümers erst durch Maßnahmen der öffentlichen Hand bewirkt wurden, werden also zur Finanzierung der Sanierung herangezogen.

Ausgleichsbeträge müssen von den Grundstückseigentümern in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bezahlt werden. Die Kosten trägt immer derjenige, der zum Abschluss der Sanierung, also zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung, Eigentümer ist. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner, Wohnungs- und Teileigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil.

Wie wird der Ausgleichsbetrag ermittelt?


Im Zuge der Vorbereitungen zur Aufhebung der Sanierungssatzung ermittelt die vom Stadtplanungs- und Stadtmessungsamt beauftragte Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für die Grundstücke die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts im Sanierungsgebiet.

Eine Erhöhung des Bodenwerts ergibt sich in der Regel immer dann, wenn im Umfeld des Grundstücks Sanierungs- bzw. Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt wurden, deren Finanzierung ganz oder teilweise mit Sanierungsmitteln erfolgt ist oder wenn die öffentliche Infrastruktur im Gebiet durch geförderte Maßnahmen aufgewertet wurde.
Eine Erhöhung des Gebäudewerts wird bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages nicht erfasst. Durch Sanierungs- bzw. Erneuerungsmaßnahmen auf dem eigenen Grundstück erhöht sich der Ausgleichsbetrag somit nicht. Die „normale“ konjunkturelle Wertentwicklung der Grundstücke während den Jahren der Sanierung bleibt dabei ebenfalls außer Betracht.

Der Ausgleichsbetrag ist die Differenz zwischen dem Bodenwert, den ein Grundstück hätte, wenn keine Sanierung beabsichtigt oder durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich nach der Sanierung ergibt (Endwert).

Der Ausgleichsbetrag bemisst sich allein an der Wertsteigerung eines Grundstückes, die durch die Durchführung der Sanierung entsteht. Das bedeutet, dass nicht etwa die Kosten der Gesamtsanierung auf die Grundstückseigentümer umgelegt werden, wie dies z.B. bei Erschließungsbeiträgen der Fall ist.

Während der Erschließungsbeitrag in der Regel höher ist als der Wertzuwachs des erschlossenen Grundstückes, ist der Ausgleichsbetrag beschränkt. Mit dem Ausgleichsbetrag zahlen die Eigentümer nicht den Preis der Gesamtsanierung, sondern gleichen den ihnen entstandenen Vorteil aus. Die Ausgleichsbeträge decken deshalb bei Weitem nicht die tatsächlichen öffentlichen Kosten der Sanierung.

Mit der Begrenzung des Ausgleichsbetrages auf die tatsächliche Werterhöhung der Grundstücke ist zugleich sichergestellt, dass mit der Erhebung von Ausgleichsbeträgen für die betroffenen Eigentümer keine Vermögenseinbußen einhergehen.
Die Grundlage der Bemessung ist lediglich die Wertsteigerung, die durch die Sanierungstätigkeit der Stadt Esslingen am Neckar bewirkt wurde. Wertsteigerungen, die der Eigentümer aus eigenen finanziellen Mitteln bewirkte, werden in Esslingen prozentual (soweit eine bestimmte Wertgrenze erreicht ist) auf den Ausgleichsbetrag angerechnet.

Erhebung des Ausgleichsbetrages



Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags haben Sie als Eigentümer Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung. Dabei wird unter anderem geprüft, ob und in welcher Höhe eigene Aufwendungen angerechnet werden können.Erst danach ergeht der so genannte Ausgleichsbetragsbescheid, dem eine detaillierte Berechnung zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags beigefügt ist. Der in dem Bescheid genannte Betrag ist dann binnen eines Monats zu bezahlen. Zur Vermeidung unzumutbarer finanzieller Belastungen besteht in besonders gelagerten Einzelfällen die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, ihn zu stunden oder ganz zu erlassen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass Sie als Eigentümer durch Offenlegung Ihrer finanziellen Situation darlegen können, warum Ihnen die Bezahlung des Ausgleichsbetrags weder mit eigenen noch mit fremden Mitteln möglich ist.  Der Gesetzgeber hat in §154 Abs. 3 Baugesetzbuch aber auch die Möglichkeit einer vorzeitigen freiwilligen Ablösung des Ausgleichsbetrags über eine Ablösevereinbarung eröffnet, die kostengünstiger für den Eigentümer ist. Sie haben somit die Wahl, welche Art der Erhebung Sie wünschen.

Warum ist ein Ausgleichsbetrag zu zahlen, wer muss ihn bezahlen?

Die umfangreichen Sanierungsmaßnahmen wurden von der Stadt Esslingen am Neckar, vom Land Baden-Württemberg und vom Bund, also von der öffentlichen Hand finanziert. Deshalb hat der Gesetzgeber im Baugesetzbuch zwingend vorgesehen, dass Grundstückseigentümer in einem Sanierungsgebiet als Ausgleich für die eingesetzten öffentlichen Mittel an den entstandenen Kosten der Sanierung zu beteiligen sind, nämlich für den Wertzuwachs, den ihr Grundstück durch den Einsatz der öffentlichen Mittel erfährt. Nach Abschluss einer Sanierung muss daher der so genannte Ausgleichsbetrag erhoben werden (§154 Baugesetzbuch).

Mit der Ausgleichsbetragserhebung ist die Stadt Esslingen am Neckar verpflichtet, zumindest einen Teil der Kosten der Sanierungsmaßnahmen zu decken. Tatsächlich gelangen nämlich die Grundstückseigentümer in den Genuss eines wesentlichen Nebeneffektes der städtebaulichen Sanierung:

Dadurch, dass die Wohn- und Arbeitsqualität im sanierten Gebiet verbessert wird, die Attraktivität gesteigert wird, erhöhen sich in der Regel die Grundstückswerte.

Der Ausgleichsbetrag, der diese Erhöhung des Grundstückswertes abschöpft, wird zur Mitfinanzierung der Maßnahmen im Sanierungsgebiet genutzt. Der Gesetzgeber will, dass diese sanierungsbedingten Vorteile von den begünstigten Grundstückseigentümern der Allgemeinheit zurückgegeben werden. Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen, die ohne Beteiligung des Eigentümers erst durch Maßnahmen der öffentlichen Hand bewirkt wurden, werden also zur Finanzierung der Sanierung herangezogen.

Ausgleichsbeträge müssen von den Grundstückseigentümern in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bezahlt werden. Die Kosten trägt immer derjenige, der zum Abschluss der Sanierung, also zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung, Eigentümer ist. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner, Wohnungs- und Teileigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil.

Wie wird der Ausgleichsbetrag ermittelt?


Im Zuge der Vorbereitungen zur Aufhebung der Sanierungssatzung ermittelt die vom Stadtplanungs- und Stadtmessungsamt beauftragte Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für die Grundstücke die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts im Sanierungsgebiet.

Eine Erhöhung des Bodenwerts ergibt sich in der Regel immer dann, wenn im Umfeld des Grundstücks Sanierungs- bzw. Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt wurden, deren Finanzierung ganz oder teilweise mit Sanierungsmitteln erfolgt ist oder wenn die öffentliche Infrastruktur im Gebiet durch geförderte Maßnahmen aufgewertet wurde.
Eine Erhöhung des Gebäudewerts wird bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages nicht erfasst. Durch Sanierungs- bzw. Erneuerungsmaßnahmen auf dem eigenen Grundstück erhöht sich der Ausgleichsbetrag somit nicht. Die „normale“ konjunkturelle Wertentwicklung der Grundstücke während den Jahren der Sanierung bleibt dabei ebenfalls außer Betracht.

Der Ausgleichsbetrag ist die Differenz zwischen dem Bodenwert, den ein Grundstück hätte, wenn keine Sanierung beabsichtigt oder durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich nach der Sanierung ergibt (Endwert).

Der Ausgleichsbetrag bemisst sich allein an der Wertsteigerung eines Grundstückes, die durch die Durchführung der Sanierung entsteht. Das bedeutet, dass nicht etwa die Kosten der Gesamtsanierung auf die Grundstückseigentümer umgelegt werden, wie dies z.B. bei Erschließungsbeiträgen der Fall ist.

Während der Erschließungsbeitrag in der Regel höher ist als der Wertzuwachs des erschlossenen Grundstückes, ist der Ausgleichsbetrag beschränkt. Mit dem Ausgleichsbetrag zahlen die Eigentümer nicht den Preis der Gesamtsanierung, sondern gleichen den ihnen entstandenen Vorteil aus. Die Ausgleichsbeträge decken deshalb bei Weitem nicht die tatsächlichen öffentlichen Kosten der Sanierung.

Mit der Begrenzung des Ausgleichsbetrages auf die tatsächliche Werterhöhung der Grundstücke ist zugleich sichergestellt, dass mit der Erhebung von Ausgleichsbeträgen für die betroffenen Eigentümer keine Vermögenseinbußen einhergehen.
Die Grundlage der Bemessung ist lediglich die Wertsteigerung, die durch die Sanierungstätigkeit der Stadt Esslingen am Neckar bewirkt wurde. Wertsteigerungen, die der Eigentümer aus eigenen finanziellen Mitteln bewirkte, werden in Esslingen prozentual (soweit eine bestimmte Wertgrenze erreicht ist) auf den Ausgleichsbetrag angerechnet.

Erhebung des Ausgleichsbetrages



Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags haben Sie als Eigentümer Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung. Dabei wird unter anderem geprüft, ob und in welcher Höhe eigene Aufwendungen angerechnet werden können.Erst danach ergeht der so genannte Ausgleichsbetragsbescheid, dem eine detaillierte Berechnung zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags beigefügt ist. Der in dem Bescheid genannte Betrag ist dann binnen eines Monats zu bezahlen. Zur Vermeidung unzumutbarer finanzieller Belastungen besteht in besonders gelagerten Einzelfällen die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, ihn zu stunden oder ganz zu erlassen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass Sie als Eigentümer durch Offenlegung Ihrer finanziellen Situation darlegen können, warum Ihnen die Bezahlung des Ausgleichsbetrags weder mit eigenen noch mit fremden Mitteln möglich ist.  Der Gesetzgeber hat in §154 Abs. 3 Baugesetzbuch aber auch die Möglichkeit einer vorzeitigen freiwilligen Ablösung des Ausgleichsbetrags über eine Ablösevereinbarung eröffnet, die kostengünstiger für den Eigentümer ist. Sie haben somit die Wahl, welche Art der Erhebung Sie wünschen.


Info

Kontakt

Bettina Kopitzke
Dipl. Verwaltungswirtin FH
Telefon (07 11) 35 12-23 17
Fax (07 11) 35 12-55 23 17
Gebäude: Neubau
Raum: 229
Aufgaben: Sanierung, Stadterneuerung, Denkmalschutz

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Überblick Sanierung Pliensauvorstadt - Soziale Stadt (2,7 MB)