Karstadt-Areal

Neues Stadtquartier mit Handel, Dienstleistung und Wohnen auf dem Karstadt-Areal

Der Esslinger Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 29.03.2021 den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Bahnhofstraße/Martinstraße - 1. Änderung“ mehrheitlich beschlossen. Damit liegen nun die planungsrechtlichen Voraussetzungen vor, um sowohl das bestehende Karstadt-Warenhaus an der Bahnhofstraße umzubauen, als auch auf der seither als Parkplatz genutzten Fläche hinter dem Warenhaus eine Neubebauung zu errichten.

Die in der Planung von 2017 ursprünglich vorgesehenen Einzelhandelsflächen werden zugunsten von mehr Wohnflächen deutlich reduziert. Der Schwerpunkt liegt nun auf gemischte Nutzungen mit einem hohen Wohnanteil. Im Rahmen des Projekts soll auch das bestehende Karstadt-Warenhaus umgebaut und dadurch der Standort langfristig gesichert werden.

Die städtebauliche Neuordnung des Karstadt-Areals mit der geplanten Neubebauung auf der bisherigen Parkplatzfläche an der Martinstraße und auf den südlich daran angrenzenden Flächen sowie dem Umbau des bestehenden Karstadt-Warenhauses an der Bahnhofstraße ist eines der anspruchsvollsten Bauprojekte in der denkmalgeschützten Esslinger Altstadt und von großer Bedeutung für die weitere Stadtentwicklung in diesem Bereich. Die Firma BPI Esslingen S.à.r.L. beabsichtigt, die bisher unbebauten Flächen zu überbauen und unter funktionaler und gestalterischer Einbindung des vorhandenen Warenhausgebäudes auf dem Areal eine Neubebauung mit gemischten Nutzungen (Handel, Dienstleistungen, Büros, Wohnen) sowie einer Tiefgarage zu errichten.

Visualisierung mit Blick auf die Ecke Bahnhofstraße und Martinstraße
Visualisierung mit Blick in die Martinstraße an der Ecke zur Bahnhofstraße (© WOLFF GRUPPE Holding GmbH)
Visualisierung mit Blick aus der Martinstraße in die Ehnisgasse
Visualisierung mit Blick aus der Martinstraße in die Ehnisgasse (©WOLFF GRUPPE Holding GmbH)
Visualisierung mit Blick auf die Ecke Martinstraße -  Ehnisgasse
Visualisierung mit Blick auf die Ecke Martinstraße - Ehnisgasse (©WOLFF GRUPPE Holding GmbH)
Visualisierung mit Blick auf die Martinstraße
Visualisierung mit Blick auf die Martinstraße (©WOLFF GRUPPE Holding GmbH)
Visualisierung mit Blick auf die Bahnhofstraße
Visualisierung mit Blick auf die Bahnhofstraße (©WOLFF GRUPPE Holding GmbH)
Visualisierung mit Blick auf die Ehnisgasse
Visualisierung mit Blick auf die Ehnisgasse (©WOLFF GRUPPE Holding GmbH)
Visualisierung mit Blick in den Innenhof
Visualisierung mit Blick in den Innenhof (©WOLFF GRUPPE Holding GmbH)

Das ursprünglich vorgesehene Konzept der „Via“ – der Errichtung von zusätzlichen 11.000 m² Verkaufsflächen in Form einer Passage von der Bahnhofstraße zur Martinstraße – wird nicht weiterverfolgt. Für diese Planung hatte die Stadt bereits 2013 einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan beschlossen und 2014 eine Baugenehmigung erteilt. Diese wurde 2017 auf der Grundlage geänderter Pläne erneuert. 2019 hatte der Investor der Verwaltung schließlich mitgeteilt, dass er aufgrund der massiven Veränderungsprozesse im Einzelhandel – verbunden mit exorbitant gestiegenen Baukosten - das Projekt in der genehmigten Form nicht realisieren kann, er jedoch an seiner grundsätzlichen Absicht festhält, das Karstadt-Areal zu bebauen. Auf der Grundlage eines völlig neuen Nutzungskonzeptes haben daraufhin die Architekten der Plan Forward GmbH aus Stuttgart die neuen Pläne auf der Basis des städtebaulichen Wettbewerbs von 2013 ausgearbeitet.
 
Den Plänen der Architekten von Plan Forward zufolge sollen sich auf der derzeit als Parkplatz genutzten Fläche hinter dem Karstadt-Warenhaus vier Baukörper um einen großen Innenhof gruppieren. Die Neubebauung soll ca. 1.300 m² Verkaufs- und Gewerbeflächen in den Erdgeschosszonen entlang der Martinstraße und Ehnisgasse, 500 m² Büro- und Dienstleistungsflächen in den Erdgeschosszonen im Quartiersinnenbereich, ca. 160 Wohnungen in den Obergeschossen sowie eine Tiefgarage mit ca. 220 Stellplätzen umfassen. Ein Drittel der Wohnfläche, die gegenüber der bisher genehmigten Planung zusätzlich hinzukommt (ca. 35 Wohnungen), kommt den Zielgruppen des Esslinger Wohnraumversorgungskonzeptes zugute.
 
Neben der nun vorgesehenen deutlichen Reduzierung der bislang geplanten Verkaufsflächen innerhalb der Neubebauung, laufen derzeit Verhandlungen zwischen dem Investor, der Firma BPI Esslingen S.à.r.L. mit Sitz in Luxemburg und Karstadt, auch die Verkaufsflächen im bestehenden Karstadt-Warenhauses zu reduzieren und das Gebäude umzubauen. Diese geänderten Planungsabsichten des Investors gehen einher mit den Veränderungsprozessen im Einzelhandel. Die gesamte Einzelhandelslandschaft befindet sich derzeit im Umbruch und steht auch in Esslingen vor gewaltigen Veränderungen und Herausforderungen. Massive strukturelle Veränderungen im Handel, die zunehmende Umsatzverlagerung vom stationären Handel in den Onlinehandel und die rückläufige Flächennachfrage reduzieren das Nachfragepotenzial des Einzelhandels. Hinzu kommt, dass auch das bisher sehr erfolgreiche Geschäftsmodell der großen Warenhäuser mit ihrem sowohl sehr breiten als auch sehr tiefen Sortiment überholt zu sein scheint und bundesweit immer mehr Filialen schließen. Angesichts dieser Entwicklungen kann auch das Karstadt-Warenhaus in der Bahnhofstraße mit seiner großflächigen, monofunktionalen Handelsnutzung in der bisherigen Form nicht weiter betrieben werden und muss sich neu aufstellen, um zukunftsfähig zu sein.
 

Plan mit Darstellung des Grundrisses und der Anordnung der geplanten Baukörper
Lageplan (© WOLFF GRUPPE Holding GmbH)

Daher soll auch das bestehende Karstadt-Warenhaus innerhalb der vorhandenen Baustruktur umgebaut und in den oberen Geschossen mit anderen Nutzungen belegt werden. Die Planung sieht vor, die Verkaufsflächen auf das Untergeschoss, das Erdgeschoss und die beiden Obergeschosse mit insgesamt ca. 7.500 m² Verkaufsflächen zu reduzieren und im 3. Obergeschoss Büroflächen zu errichten. Auf dem Dach des Karstadt-Gebäudes sollen – zurückgesetzt von der Gebäudeaußenkante – sog. „townhouses“ (Reihenhäuser) errichtet werden.

 
Die Karstadt-Filiale in der Bahnhofstraße ist von zentraler Bedeutung für die Esslinger Einzelhandelslandschaft, deshalb ist es notwendig, jetzt die Chance für die notwendige städtebauliche Neuordnung zu nutzen und die bisher Planungen für das Karstadt Areal den veränderten Rahmenbedingungen anzupassen. Wie in anderen Städten, ist auch in Esslingen das Karstadt Warenhaus immer noch ein Kundenmagnet und zieht viele Menschen an. Davon profitieren im Umfeld andere Händler und Gastronomiebetriebe und deren Beschäftigte. Während in anderen Städten Filialen geschlossen werden, hat die Stadt hier die Möglichkeit, den Investor und Karstadt bei ihren Bemühungen zur Fortführung des Betriebs der Karstadt-Filiale zu unterstützen.
 
Nachdem die Planung bereits im Frühjahr in mehreren Sitzungen mit dem Esslinger Gestaltungsbeirat abgestimmt wurde, haben Verwaltung und Investor die zuletzt geäußerte Kritik an der Höhe der geplanten Gebäude aufgegriffen und insbesondere die Höhe der Gebäude entlang der Martinstraße und im Innenbereich des Quartiers reduziert. Die vorliegende Planung weist eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität auf. Das Quartier befindet sich in einem zentralen Bereich der Stadt, in dem die Kleinteiligkeit der mittelalterlichen Altstadt auf die großen Gebäudevolumen der Kreissparkasse und des Karstadt-Warenhauses treffen. In diesem Spannungsfeld gelingt es der Neubebauung, sich als ein modernes, zeitgemäßes Bauvorhaben zu positionieren und erfolgreich zwischen diesen beiden Bereichen zu vermitteln. Die Abstimmung der Fassadengestaltung wurde mit dem Gestaltungsbeirat durchgeführt.


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Stadtplanungsamt
Stadtplanungsamt
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